Разница в цене между новостройками и вторичным жильём превышает 50%. Тенденция опережающего роста стоимости новостроек наблюдается последние несколько лет.

Прочитав эти строки, какие мысли могут возникнуть у потенциальных покупателей жилья? Наверное, такие: «Надо присмотреться ко «вторичке», в новостройках жильё точно дороже».

А у регулятора? Возможно, такие: «Надо ужесточить выдачу ипотеки на новостройки. Вдруг из-за разрыва цен заёмщик или банк «при необходимости» не смогут реализовать заложенную квартиру по её первоначальной стоимости?»

Но ошибаться могут и те, и другие. Объясняем.

Во-первых, разница между ценами в строящихся домах и готовых формируется в основном за счёт объектов, построенных в 1945-1995 гг.

На них приходится ~60% жилого фонда нашей страны и, соответственно, примерно столько же в объёме предложения на рынке вторичного жилья.

Квартиры в таких домах значительно дешевле новостроек. Некоторые объекты могут продаваться по цене на 70% ниже, чем на «первичке».

Причина в том, что такие квартиры имеют устаревшую планировку, зачастую требуют дополнительных средств на ремонт и замену коммуникаций. Все неудобства и будущие расходы учитываются в ценнике.

При этом стоимость квадратного метра в домах, построенных до 1920 г., на треть выше, чем в новостройках (в Москве разница составляет 55%). Такие объекты, как правило, находятся в историческом центре городов.

Квартиры в домах современной постройки (после 2015 г.) также стоят дороже новостроек (в среднем на 13%, в Москве – на 35%), что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой.

Вывод #1: Цены на вторичном рынке во многом зависят от года постройки дома, его расположения и качества. Стоимость квартир в современном готовом жилье выше стоимости новостроек.

Во-вторых, текущее регулирование уже обеспечивает высокую надежность ипотечных займов. Просрочка по ним – стабильно ниже 1%.

Очевидно, что с учетом зарубежного опыта 2008 года и значимости ипотечного кредитования в отечественном банковском секторе (на ипотечный портфель приходится половина кредитов, выданных населению) ЦБ считает приоритетным ограничить риски в этом сегменте, возможно, даже любой ценой.

В 2023-2024 гг. Банк России последовательно ужесточал регулирование рынка. Существенно выросли макронадбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на «первичку», по отдельным категориям заёмщиков они стали запретительными.

Банкам бывает проще выдать кредит на вторичное жильё, чем на «первичку». При этом дефолтность ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в разы ниже, чем на приобретение готовой недвижимости.

Вывод #2: с учётом отсутствия завышения стоимости новостроек по сравнению с современным готовым жильём и более низкой дефолтности ипотеки на новостройки разумно было бы смягчить уровень требований к капиталу при кредитовании покупок новостроек, приблизив его к ипотеке на вторичном рынке.

Это позволило бы простимулировать банки выдавать кредиты и поддержать ипотеку как инструмент обеспечения спроса на первичное жильё, что особенно важно в текущих условиях.

@domresearch