Коллеги, всем спасибо за ответы. 10.05.2024 опубликую пост с моим видением ситуации.

А сейчас публикую полезную информацию от Ксении Турусиной - юриста, моей коллеги, которая занимается обучением риэлторов.
.
.Как продать квартиру после банкротства?

Не каждый банк выдаст ипотеку на квартиру, если ее продавец — банкрот. И смена собственника в этом случае не всегда помогает

Какие риски у квартиры с собственником-банкротом?
Основной риск в том, что даже после завершения процедуры банкротства могут объявиться кредиторы, которые не состояли в реестре и не предъявили требования. Общий срок исковой давности по таким делам — три года.

Но нужно понимать, что многие банки отказывают, даже если после процедуры прошло больше трех лет.

Тему покупки у банкротов на вебинаре «Как банкротство влияет на рынок недвижимости и что нужно знать риэлтору» расскажет моя коллега Ксения Турусина, так же даст список банков, у которых реально получить одобрение
14 мая (вторник) 10:30
Регистрация по ссылке
https://clck.ru/3AVo25

С праздником Победы!

За вчерашний четверг  рубрика  "Ваш вопрос адвокату " (проводится 2 раза в месяц) вы можете задать в комментариях любой юридический вопрос,  который вас волнует, и на который вы  хотите получить ответ.
.
Маленькая ремарка: отвечаю на
вопросы по своей специализации: бракоразвод, раздел,  наследство,  дольщики,  ипотека, признание сделок недействительными, споры с застройщиками.
.

Отвечая на вопрос от подписчика:

"Здравствуйте!
Екатерина, подскажите, планируем покупать квартиру из документов на квартиру договор КП, расписка о получение денег, а вот акта передачи нет и договор не является актом( забыли подписать. Бывший продавец уехал). Что делать?((  Можно но без акта купить и какие риски?"

Мои коллеги уже оставили свои ответы на этот вопрос в комментариях к этому вопросу.
.
Я склоняюсь к тому, что если квартира была фактически передана, в РР был зарегистрирован переход права, покупатель в квартиру вселился, зарегистрировался, жил, оплачивал коммуналку, то, несмотря на отсутствие АПП, фактически квартира была передана, обязанность передать квартиру покупателем была исполнена, то рисков нет. Тем более, если сделка давняя. Не должно возникнуть проблем.

На что вам надо обратить внимание:
- как давно был заключен ДКП;
- как давно состоялась по нему регистрация перехода права;
- что сказано о способе оплаты в ДКП и чем она подтверждается;
- был ли покупатель и/или члены его семьи зарегистрированы в квартире;
- кем оплачивалась коммуналка;
- владел ли, жил ли покупатель в данной квартире.
.
Более подробно разобрать ваш случай можно на личной он-лайн консультации. Это платно.

Формат он-лайн консультации - видео или аудио ватсап или телеграм, как удобно. Пишите мне в лс @ADVOKATKATERINA, согласовываем время и вперед.
.
Если вам надо:
✅ разделить имущество супругов:
✅ решить наследственный спор;
✅ разрешить спор с застройщиком
✅ получить консультацию
ПИШИТЕ В ЛС  @ADVOKATKATERINA, РЕШИМ ВАШ ВОПРОС 🔥🔥🔥

Любобытное решение Городского суда Санкт-Петербурга за 2023 год попалось мне сегодня на глаза.
.
Жила-была собственница квартиры. К сожалению госпитализировали ее в психиатрическую больницу и надолго. А пока она там находилась, ее квартиру по нотариальной доверенности от 2018 г., оформленную украинским нотариусом, продали одному интересному персонажу. В ДКП была фраза, что оплата произведена. Расписок и перечислений не было.
.
Далее в деле появляется нотариально заверенное тем же украинским нотариусом заявление от имени бывшей собственницы, что она действительно продала и деньги получила.
.
Далее бывшая собственница снимается из квартиры по факту смерти.
.
Выйдя из больницы, и, по всей видимости, не попав в квартиру, бывшая собственница обнаруживает подлог, в результате чего возбуждается уголовное дело по мошенничеству против "неустановленных" лиц, и в Невском суде появляются два гражданских дела.

Первое. О признании фиктивным свидетельства о смерти и восстановлении на регучете в квартире.
Второе. О признании доверенности и ДКП недействительными сделками.

Что выяснилось в процессах.

Некие "неустановленные" лица (мне всегда нравилась эта формулировка) подделали подпись собственницы на украинской доверенности и продали ее квартиру. По решению не понятно, была ли доверенность на русском или на украинском и был ли ее нотариально заверенный перевод. Также не говорится, поддельный ли бланк доверенности или настоящий и вообще есть ли такой нотариус на Украине по фамилии Куранков. Судебная экспертиза установила вероятную поддельность подписи и точка.
.
Ну а поскольку в этот период собственница находилась в психбольнице, очевидно, что вывод из вероятного превратился в категорический.
.
Сделку признали недействительной, квартиру вернули собственнице, добросовестность приобретателя отмели, т к. "нет доказательств оплаты ", да и нет воли продавца на отчуждение, добросовестность не имеет значения.
.
В общем, вот такое интересное дело.

А приобретателя квартиры - "любопытного персонажа" - я вспомнила. Мне он стал известен по другому делу с квартирой. Но это уже совсем другая история)
.
Рассказать?
.

Что происходит на рынке недвижимости 😱

➡️ Владельцы жилья не понимают:
– где выгоднее взять ипотеку,
– стоит ли оформлять рассрочку,
– как получить все налоговые выплаты после продаж недвижимости.

➡️ Риелторы пытаются выйти на новый уровень заработка и ищут подход к клиентам в современных реалиях.

➡️ Инвесторы оценивают риски вложений в загородную недвижимость разных регионов.

Сомнения, страхи и нестабильность – плохие попутчики в данной нише.

Спокойно, друзья!
Команда наших экспертов подготовила для вас БЕСПЛАТНЫЙ ФОРУМ «НЕДВИЖИМОСТИ 2024», который пройдет с 20 по 24 мая.

Что вас ждет в эти насыщенные дни:
☝️ полезные эфиры на актуальные темы,
☝️ ответы на любые вопросы в рамках заданной тематики,
☝️ неожиданные подарки,
☝️ именной сертификат для каждого участника.

Чтобы принять участие в форуме, нужно перейти по ссылке 🔜 https://salebot.site/md/forumm24?fmnm=frm8
Далее выберите 10 актуальных тем и подпишитесь на каналы их авторов 👌

Присоединяйтесь к нам, и вы первыми узнаете ответы на актуальные вопросы в недвижимости 👏

🎓 Реклама.
ERID LjN8KZHQH

А я продолжу свой рассказ о любобытном персонаже, которого узнала через одно дело.

Тамара скончалась в больнице возрасте 80 лет,  ни детей, ни мужа, только сестра и племянники и все далеко. Наследство - квартира.
.
По не известным причинам ЗАГС зарегистрировал ее смерть только через 8 (!) месяцев. То ли больница поздно сообщила, то ли еще что, не знаю.
.
Но как только была зарегистрирована ее смерть, на пороге родственников нарисовался дяденька-юрист с предложением за 50 % от стоимости квартиры восстановить срок вступления в наследство. Ну как специально выждали 8 месяцев, чтоб пропустить срок вступления, и вот вам наше предложение.
.
Родственники отказались, попахивало это все откровенным мошенничеством. И дяденьку послали. А после обратились ко мне, и срок я им через суд восстановила.
.
А тем дяденькой, как вы уже догадались, и был как раз тот покупатель, приобретший квартиру по поддельной украинской доверенности.
.
Поделитесь в комментариях, если вы сталкивались со случаями мошенничества с квартирами.

Провела семинар в АН "Адвекс" Озерки по теме "Оспаривание сделок с квартирами,  совершенных под воздействием телефонных мошенников".
.
Рассмотрели 4 кейса из судебной практики Москвы, Барнаула, Калининграда, Воронежа.
.
Удивительно, что при схожих обстоятельствах и одних и тех же статьях ГК РФ (178 И 179 ГК РФ) правоприменительная практика прямо противоположная: одна в пользу обманутых пожилых продавцов, которые "помогали сотрудникам полиции " и переводили деньги на счет "ЦБ". А другая - в пользу приобретателей квартир.
.
Вывод один: если квартира продаётся от одинокого пожилого человека без встречки, это повод задуматься, стоит ли ее покупать.

Форум "Недвижимость 2024" в самом разгаре ⚡️. Ты еще успеваешь присоединиться к сообществу  экспертов недвижимости, риэлторов, инвесторов, ипотечных брокеров и финансистов.

22 и 23 мая тебя ждут интересные темы:

✔️ Топ 10 - ошибок с налогами при продаже жилья
✔️ Правильный расчет ипотечных платежей при покупке новостройки, чтобы ипотека была "легкой"!
✔️ Тренды в торгах по банкротству в 2024 году
✔️ Идеальное жильё - подрядчики, качество стройки, как совместить ожидание и реальность?
✔️ Как найти правильную землю для бизнеса и сэкономить до 90% с помощью субсидий и грантов
✔️ Инвестиции в недвижимость : разные регионы - разные подходы

Каждый из спикеров не только подготовил свое выступление, но также готов ответить именно на твои вопросы и подарить полезные подарки.

Срок подарков ограничен. А вот видеозаписи предыдущих дней будут тебе доступны еще целый месяц.

Переходи в закрытый клуб 👉🏻 жми

Уважаемые подписчики! Нахожусь в Москве по субботу включительно.

График плотный. Но если вам нужна со мной личная консультация, можете писать мне в лс @ADVOKATKATERINA, обсудим время встречи.

За позавчерашний четверг  рубрика  "Ваш вопрос адвокату " (проводится 2 раза в месяц по четвергам) вы можете задать в комментариях любой юридический вопрос,  который вас волнует, и на который вы  хотите получить ответ.
.
Маленькая ремарка: отвечаю на
вопросы по своей специализации: бракоразвод, раздел,  наследство,  дольщики,  ипотека, признание сделок недействительными, споры с застройщиками, споры по недвижимости.
.

Чудовищное решение одного из районных судов попалось мне недавно.
.
Павильон в собственности более 20-ти лет, имеет кадастровый номер.
.
Под павильоном земля была в аренде. Но вот договор закончился,  стороны его не продлевали,  и местная администрация попросила "вернуть ей участок", заодно очистив его от "постороннего предмета" -  павильона (❗️❗️❗️).

Собственники не стали этого делать, и администрация пошла  в суд с таким же требованием.
.
И что вы думаете: суд удовлетворил ее иск, а апелляция засилила (юридический жаргон - оставила в силе) ее решение (‼️‼️‼️). А все почему: а потому, что, по мнению судов, "не доказано", что павильон - капитальное строение.  А собственники о назначения судебной экспертизы на сей предмет (капитальное или нет) не ходатайствовали.
.
Ну как так-то? Кадастровый номер суду ни о чем не сказал? Это априори капитальное строение.  И регистрация права в Росреестре - это  железобетонно капитальное строение. Каких-либо дополнительных и специальных познаний ддя этого суду не требовалось.
.
Вообще, попрано сразу несколько основополагающих норм.
✅ Во-первых, священное право собственности. Право не было оспорено. Строение не было признано самовольным.
С какого перепугу, спрашивается.

✅ Во-вторых,  фактический снос сделан под видом "передачи" участка обратно администрации. Просто трэш.
.
✅ В-третьих,  если эта земля так понадобилась администрации, то вообще-то нужно было делать изъятие для госнужд с выплатой компенсации, а не выпинывать собственника с участка.
.
✅ в четвертых, если вы не получаете с собственника плату за пользование землей, взыскивайте ее в судебном порядке, а не изымайте землю со сносом павильона.
.
Сейчас остаётся более или менее реальный шанс - подать кассационную жалобу.   Я верю в то, что правосудие должно быть правосудным, а не наоборот.  Годы практики не убили во мне это чувство. Подкреплением этого служат удовлетворенные вышестоящими инстанциями поданные мной жалобы. Только на прошлой неделе таких было три: 2 Горсуда Санкт-Петербурга и один Мособлсуд:
🔥 вернули дело обратно в районный суд, который не захотел его рассматривать, т.к. оно якобы ему "не подсудно";
🔥  признала-таки переуступку по дду, совершенную без согласия супруга, недействительной;
🔥 увеличила взысканную с автосалона стоимость автомобиля на 1,5 млн руб.
.
Если вам надо:
✅ разделить имущество супругов:
✅ решить наследственный спор;
✅ взыскать неустойку с застройщика;
✅ получить консультацию
ПИШИТЕ В ЛС  @ADVOKATKATERINA, РЕШИМ ВАШ ВОПРОС 🔥🔥🔥

С ДНЕМ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЫ!!!

Заслуживает внимания недавнее Постановление Конституционного суда РФ от 27.05.2024 номер 25-П.
.
Гражданин Простяков обратился в Симоновский суд г.Москвы (мой "любимый" суд) с требованием признать право собственности на квартиру: знакомая его матери завещала ей эту квартиру, мать фактически ее приняла (как, не поясняется), но к нотариусу не обращалась, в 2012 г. умерла, после чего фактически наследство принял сын - Простяков. В этой квартире он был зарегистрирован с 2000 г. ДГИ предъявил встречный иск о признании права собственности на квартиру, как на выморочное имущество.
.
Суды всех инстанций вплоть до Верховного отказали Простякову в иске: факт регистрации сам по себе не предоставляет каких-либо преференций, регистрация в квартире не равна фактическому ее принятию, как наследства.
.
Суды признали право собственности на квартиру за ДГИ г.Москвы (Департамент Городского Имущества), как на выморочное имущество.
.
Простяков пожаловался в Конституционный Суд РФ, который интересно раскрыл конституционно-правовой смысл соотношения регистрации и фактического принятия наследства:

✅ если зарегистрированный не снимается с учета из квартиры, значит, у него есть правовой интерес к данному имуществу, что, с учетом иных обстоятельств по делу, можно расценивать как фактическое принятие наследства; суды здесь должны особо тшательно проверять принятие/непринятие наследником имущества;
✅ При рассмотрении таких исков необходимо оценивать и бездействие ДГИ. В деле Простякова, например, ДГИ бездействовал с 2012 года (год смерти последней собственницы, которая завещала квартиру матери Простякова). ДГИ зашевелился только после обращения в 2022 г. Простякова в суд, хотя в порядке межведомственного взаимодействия должен своевременно выявлять выморочные квартиры;
✅ интерес частного лица к квартире намного важнее, чем неперсонифицированный интерес публичного субъекта (ДГИ).
.
КС РФ признал п.1 ст. 1152 и п.2 ст.1153 ГК РФ конституционными с той точки зрения, что если у наследника сохранялась законная регистрация в квартире на момент спора в суде, то это может быть учтено как обстоятельство фактического принятия наследства в совокупности, конечно, с другими обстоятельствами.
.
По сути, КС РФ сказал, что судам надо более лояльно относиться к таким истцам внимательно относиться к исследованию доказательств по таким делам.
.
Судя по сайту Симоновского суда, Простяков уже подал новое заявление в суд. Что примет суд, увидим позже.
.
А у вас были суды с ДГИ по выморочным квартирам?

Сегодня четверг, а потому - постоянная   рубрика  "Ваш вопрос адвокату " (проводится 2 раза в месяц по четвергам) вы можете задать в комментариях любой юридический вопрос,  который вас волнует, и на который вы  хотите получить ответ.
.
Маленькая ремарка: отвечаю на
вопросы по своей специализации: бракоразвод, раздел,  наследство,  дольщики,  ипотека, признание сделок недействительными, споры с застройщиками, споры по недвижимости. 
.

Очень крутой кейс от ВС.
.
На женщину насели телефонные мошенники, в итоге она взяла кредит в банке примерно на 1,2 млн.руб., который был перечислен сразу же на карты злоумышленников.

Суд первой инстанции иск потерпевшей удовлетворил, признал кредит недействительной сделкой, но апелляция и кассация с этим не согласились, признав кредит законным.
.
Однако ВС поправил своих нижестоящих коллег, сказав следующее:
✅ банк должен был проверить, что он перечисляет деньги на карту именно заёмщицы, а не третьих лиц (мошенников). Вообще, у банка должны быть повышенные стандарты проверки, даже если он перечисляет деньги на карту заемщика, но потом от заёмщика сразу же поступает команда перечислить эти деньги третьим лицам(❗️)
✅ не понятно, каким образом банк согласовал все условия кредита (сумму, % ставку, срок) с заемщиком. Из каких источников заемщик мог узреть эти условия;
✅ заемщику пришли смс-коды на латинице, что является нарушением права заемщика на информиррвание на кириллице))).
.
Понятно, что теперь кредит признают недействительным и освободят потерпевшую от кредитного бремени.

К слову сказать, у моей коллеги родственник попал в похожую ситуацию с той лишь разницей, что банк перечислил деньги ему, которые тот сразу же перечислил деньги мошенникам.
Я думаю, что даже в такой ситуации можно воспользоваться приведенной позицией ВС и признать договор кредита недействительным без возврата денег банку потерпевшим: на стороне заемщика Закон "О защите прав потребителей', право на получение полной информации, а на стороне банка повышенные стандарты проверки подозрительных операций.
.
ВС от 28.11.2023 номер 67-КГ23-14-К8

А вы сталкивались с телефонными разводам на деньги через банк?

Что делать с недвижимостью в современных реалиях?

❗️Пора брать ипотеку и строить дом мечты.
Но как быть со старой квартирой, где найти покупателя на желаемую сумму…
Или подождать с продажей до лучших времен, а пока сдавать ее в аренду 🤔

Гадайте обо всем, КРОМЕ недвижимости ✋

В этой теме нужны актуальные знания и факты. Получите их в НОВОМ сезоне бесплатного МАРАФОНА НЕДВИЖИМОСТИ. Участвовать в нем можно всего 3 раза в год.

Скоро вы узнаете 5 главных ОШИБОК, которые совершают 90% владельцев квартир при продаже. После эфира вы научитесь делать профессиональные фото недвижимости на телефон. Этот навык поможет дорого продать или сдать недвижимость.

Что еще вас ждет:
– Разбор программ банка и нюансы ипотеки в индивидуальном жилищном строительстве 🏠
– Обзор трендов в подборе объектов для флиппинга. Как правильно инвестировать и быстро получить прибыль 🫰
– Привычки современного поколения: как они связаны с востребованностью инвестиций в апарт-отели 📈
– Оспаривание сделок с недвижимостью в банкротстве физ лиц: способы обезопасить стороны сделок от признания их недействительными 🙅‍♀️

✅ Марафон пройдет с 10 по 16 июня.
7 полезных дней с экспертами по недвижимости. Такое нельзя пропустить!

✅ регистрируйтесь по ссылке
https://salebot.site/md/marhn?utme=honm5
✅ подписывайтесь на каналы экспертов,
✅ переходите на канал марафона и вступайте в закрытый клуб, где пройдут все эфиры.

Каждый участник получит именной СЕРТИФИКАТ и много подарков 🎁
Регистрируйся и забирай подарок
https://salebot.site/md/marhn?utme=honm5
До встрече на марафоне!
.
А мой прямой эфир на этом марафоне будет 12.06.2024 в 12 00, где я расскажу о складывающейся судебной практике по сделкам с квартирами, заключенными под влиянием телефонных мошенников. Очень крутая и актуальная тема🔥🔥🔥

Чтоб послушать прямой эфир, регистрируйтесь по ссылке
https://salebot.site/md/marhn?utme=honm5,
и сегодня в 12 00 встречаемся

Фото от Екатерина