ПРО МАЛЬДИВЫ
#вокругсвета
Идеальный формат пляжного отдыха - мой субъективный вердикт по итогам первого посещения Мальдивских островов, конкретно отеля-острова Хуравали.
🔟 аргументов :
▪️концепция: один остров - один отель (16+)
▪️идеальное море - прозрачное, теплое и безопасное; белый песок
▪️отличные виллы с бассейнами (27м2), большой террасой и фактически со своим пляжем, изолированные мангровыми зарослями от соседей (которых у нас и не было).
▪️даже в первой половине мая, в начале «сезона дождей» -отличная погода (возможно, повезло)
▪️безупречный сервис, доброжелательный персонал
▪️кухня - уровень премиальных московских ресторанов, например «Рыбы мечты». Минимальный «индийский» акцент.
▪️прямые удобные рейсы Аэрофлота
▪️отношение к русским - отдельный плюс
▪️небольшое количество гостей в отеле (больше 20-25 человек в ресторане не видел, и то на завтраке; обед - 3-4 столика) + минимальное кол-во соотечественников (именно в этом отеле)
▪️собственный риф, богатый живностью, хотя и не фанат снорклинга и дайвинга
Кроме как в ресторане, увидеть людей практически нет шансов. 3-4 человека, проходящие по пляжу в день, - не в счет; воспринимаются как чужеродные элементы в местной картине мира. Рука мысленно тянется за вирутальным дробовиком😉
Релакс на 100%. В какой-то момент появилось ощущение, что тебя разобрали на части и все они живут своей жизнью, отключившись от центральной нервной системы. В бассейне: руки уплыли в один конец, - ноги в другой, голова вот-это затонет. Может это и есть разложение личности на элементы?😉
Последние дни даже читать не хотелось.
Тем не менее, успел прочитать до момента перехода в режим «отключки» «Колыбель для кошки» Вонегута и «Историю тридцатилетней войны» Веджвуд.
Режим отдыха - четырех-тактный: море-бассейн-лежак-ресторан. Сброс калорий - только в первом режиме и то при условии плавания, а не купания.
Плавать в спортивно-физкультурном режиме (30-40 мин) комфортно и с ластами и без: волна минимальна, вода прозрачна, глубина - по грудь.
С рациональной точки зрения - не мой формат отдыха. А по факту - именно такой «пассивный» отдых и должен быть.
С помощью идеально организованного сервиса и продуманной «матчасти», при минимальной плотности отдыхающих, здесь созданы все условия для детокса мозга от всего «цивилизационного» негатива. И абсолютно не скучно!
Концепции «один остров - один отель» - аплодирую стоя: океан тебя отрезает от всей фактуры «большой земли». В этом, пожалуй, есть даже условная точка касания с мореплаванием, но это уже кардинально иная история.
@zamoskvorechnik
#вокругсвета
Идеальный формат пляжного отдыха - мой субъективный вердикт по итогам первого посещения Мальдивских островов, конкретно отеля-острова Хуравали.
🔟 аргументов :
▪️концепция: один остров - один отель (16+)
▪️идеальное море - прозрачное, теплое и безопасное; белый песок
▪️отличные виллы с бассейнами (27м2), большой террасой и фактически со своим пляжем, изолированные мангровыми зарослями от соседей (которых у нас и не было).
▪️даже в первой половине мая, в начале «сезона дождей» -отличная погода (возможно, повезло)
▪️безупречный сервис, доброжелательный персонал
▪️кухня - уровень премиальных московских ресторанов, например «Рыбы мечты». Минимальный «индийский» акцент.
▪️прямые удобные рейсы Аэрофлота
▪️отношение к русским - отдельный плюс
▪️небольшое количество гостей в отеле (больше 20-25 человек в ресторане не видел, и то на завтраке; обед - 3-4 столика) + минимальное кол-во соотечественников (именно в этом отеле)
▪️собственный риф, богатый живностью, хотя и не фанат снорклинга и дайвинга
Кроме как в ресторане, увидеть людей практически нет шансов. 3-4 человека, проходящие по пляжу в день, - не в счет; воспринимаются как чужеродные элементы в местной картине мира. Рука мысленно тянется за вирутальным дробовиком😉
Релакс на 100%. В какой-то момент появилось ощущение, что тебя разобрали на части и все они живут своей жизнью, отключившись от центральной нервной системы. В бассейне: руки уплыли в один конец, - ноги в другой, голова вот-это затонет. Может это и есть разложение личности на элементы?😉
Последние дни даже читать не хотелось.
Тем не менее, успел прочитать до момента перехода в режим «отключки» «Колыбель для кошки» Вонегута и «Историю тридцатилетней войны» Веджвуд.
Режим отдыха - четырех-тактный: море-бассейн-лежак-ресторан. Сброс калорий - только в первом режиме и то при условии плавания, а не купания.
Плавать в спортивно-физкультурном режиме (30-40 мин) комфортно и с ластами и без: волна минимальна, вода прозрачна, глубина - по грудь.
С рациональной точки зрения - не мой формат отдыха. А по факту - именно такой «пассивный» отдых и должен быть.
С помощью идеально организованного сервиса и продуманной «матчасти», при минимальной плотности отдыхающих, здесь созданы все условия для детокса мозга от всего «цивилизационного» негатива. И абсолютно не скучно!
Концепции «один остров - один отель» - аплодирую стоя: океан тебя отрезает от всей фактуры «большой земли». В этом, пожалуй, есть даже условная точка касания с мореплаванием, но это уже кардинально иная история.
@zamoskvorechnik
ПРОДАЖИ ЭЛИТНЫХ НОВОСТРОЕК В АПРЕЛЕ
#новостройки
#сделки
Данные апреля пока подтверждают прогноз о существенном росте продаж, по сравнению с прошлым годом.
За 4 месяца текущего года продано 226 лотов против 122 в прошлом году - в 2,2 раза больше. Речь идет о статистике по выборке, представленной в таблице. Здесь далеко не все комплексы, но картина рынка отображается вполне достоверно.
Обращаю внимание, что в Luzhniki Collection установлен рекорд - 46 лотов. Предыдущий максимум продаж зафиксирован в октябре прошлого года (34).
LIFE TIME - на втором месте с 10 регистрациями ДДУ. Почти пятикратный отрыв «Лужников» позволяет предположить вход крупного инвестора. Однако цены в проекте далеко не инвестиционные, - возможно просто безналичные средства перешли в иное «агрегатное» состояние.
Ремарка выше - чтобы «инвест-покупатели» не обольщались: возможность арбитража в проекте на этом этапе вижу крайне сомнительной.
Уровень продаж в комплексах «Русские Сезоны», «Лаврушинский» и «Обыденний №1» свидетельствуют о некотором оживлении спроса и делюкс-сегменте. Отдельно отмечу Обыденский №1 - за первый год продаж реализовано 19 лотов из 26. Аплодисменты девелоперу - угадали с продуктом и аудиторией, ждем реализацию.
Несмотря на позитивные сигналы, добавлю ложку сдержанного пессимизма.
Из анализируемого списка только 33 продажи за 4 месяца - в сегменте делюкс, т.е. 8-10 продаж в месяц. А ведь на старте еще несколько площадок, некоторые - на самом высоком, например Фрунзенская 30.
Будут ли новые проекты делить эти 10 продаж в месяц или принесут с собой на рынок дополнительный спрос? «Будем посмотреть» (с)
@zamoskvorechnik
#новостройки
#сделки
Данные апреля пока подтверждают прогноз о существенном росте продаж, по сравнению с прошлым годом.
За 4 месяца текущего года продано 226 лотов против 122 в прошлом году - в 2,2 раза больше. Речь идет о статистике по выборке, представленной в таблице. Здесь далеко не все комплексы, но картина рынка отображается вполне достоверно.
Обращаю внимание, что в Luzhniki Collection установлен рекорд - 46 лотов. Предыдущий максимум продаж зафиксирован в октябре прошлого года (34).
LIFE TIME - на втором месте с 10 регистрациями ДДУ. Почти пятикратный отрыв «Лужников» позволяет предположить вход крупного инвестора. Однако цены в проекте далеко не инвестиционные, - возможно просто безналичные средства перешли в иное «агрегатное» состояние.
Ремарка выше - чтобы «инвест-покупатели» не обольщались: возможность арбитража в проекте на этом этапе вижу крайне сомнительной.
Уровень продаж в комплексах «Русские Сезоны», «Лаврушинский» и «Обыденний №1» свидетельствуют о некотором оживлении спроса и делюкс-сегменте. Отдельно отмечу Обыденский №1 - за первый год продаж реализовано 19 лотов из 26. Аплодисменты девелоперу - угадали с продуктом и аудиторией, ждем реализацию.
Несмотря на позитивные сигналы, добавлю ложку сдержанного пессимизма.
Из анализируемого списка только 33 продажи за 4 месяца - в сегменте делюкс, т.е. 8-10 продаж в месяц. А ведь на старте еще несколько площадок, некоторые - на самом высоком, например Фрунзенская 30.
Будут ли новые проекты делить эти 10 продаж в месяц или принесут с собой на рынок дополнительный спрос? «Будем посмотреть» (с)
@zamoskvorechnik
СТАРТ В «МОНБЛАНЕ»
#новыепроекты
Галс Девелопмент наконец анонсировал начало продаж в новом комплексе «Монблан» в Замоскворечье, на Шлюзовой набережной. Еще осенью были весьма оптимистичные прогнозы по ценам - от 750.000 руб/м2, с отделкой.
Реальность более сурова: основной объем, выведенный в продажу, от 750 до 900 с хвостиком, но в бетоне.
Примеры цен:
▪️61,8 м2, одна спальня, 18 этаж (самый высокий для евро2) главного корпуса С1 - 56, 97 млн. руб.
▪️68,7 м2 на втором этаже - уже 44,9 млн. руб. - минимальная цена за м2 - 650.000 руб.
▪️165,1 м2, 3 спальни, 160 млн. руб. На самом высоком 26-м этаже (27 - пентхаус, еще не в продаже)
Для сравнения, в LIFE TIME:
▪️166,4 м2 - 164 млн. руб., 19 этаж
▪️57,8 м2 - 66,6 млн. руб., 13 этаж
Местоположение - весьма неплохое, и сам комплекс очевидно улучшит локацию, которая сейчас, в лучшем случае, на «троечку»: шанхай за уже закрывшимся Паулайнером (территория бывшей автобазы).
Комплекс интересный, однозначно рекомендую к рассмотрению.
После более плотного знакомства обязательно напишу обзор.
Девелопер пока не платит брокерам за покупателя, планируя собрать «прямой спрос». Не самое дальновидное решение, на мой взгляд, но «хозяин - барин».
Любопытно, как коллеги, работающие по новостройкам с «любовью и без комиссии» будут отвечать на вопрос своих клиентов: «Что думаете об этом проекте»?😉
Ставьте «плюс» в комментариях - пришлю презентацию комплекса.
@zamoskvorechnik
#новыепроекты
Галс Девелопмент наконец анонсировал начало продаж в новом комплексе «Монблан» в Замоскворечье, на Шлюзовой набережной. Еще осенью были весьма оптимистичные прогнозы по ценам - от 750.000 руб/м2, с отделкой.
Реальность более сурова: основной объем, выведенный в продажу, от 750 до 900 с хвостиком, но в бетоне.
Примеры цен:
▪️61,8 м2, одна спальня, 18 этаж (самый высокий для евро2) главного корпуса С1 - 56, 97 млн. руб.
▪️68,7 м2 на втором этаже - уже 44,9 млн. руб. - минимальная цена за м2 - 650.000 руб.
▪️165,1 м2, 3 спальни, 160 млн. руб. На самом высоком 26-м этаже (27 - пентхаус, еще не в продаже)
Для сравнения, в LIFE TIME:
▪️166,4 м2 - 164 млн. руб., 19 этаж
▪️57,8 м2 - 66,6 млн. руб., 13 этаж
Местоположение - весьма неплохое, и сам комплекс очевидно улучшит локацию, которая сейчас, в лучшем случае, на «троечку»: шанхай за уже закрывшимся Паулайнером (территория бывшей автобазы).
Комплекс интересный, однозначно рекомендую к рассмотрению.
После более плотного знакомства обязательно напишу обзор.
Девелопер пока не платит брокерам за покупателя, планируя собрать «прямой спрос». Не самое дальновидное решение, на мой взгляд, но «хозяин - барин».
Любопытно, как коллеги, работающие по новостройкам с «любовью и без комиссии» будут отвечать на вопрос своих клиентов: «Что думаете об этом проекте»?😉
Ставьте «плюс» в комментариях - пришлю презентацию комплекса.
@zamoskvorechnik
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
ПРОДАЖИ БИЗНЕС-ПРЕМИУМ В АПРЕЛЕ
#новостройки
#сделки
Апрельские цифры по сделкам в сегменте «бизнес-премиум» также, как и в элитном (премиум+делюкс), демонстрируют значительный рост относительно аналогичного периода прошлого года.
Январь-апрель 2023 - 492 продажи
Январь-апрель 2024 - 1191 продажа, что в 2,4 раза больше.
В таблицу включил 4 новых комплекса, продажи в которых стартовали относительно недавно:
▪️JOIS
▪️KING&SONS
▪️FIVE
▪️SHIFT
Несмотря она то, что так и не понял как правильно произносить JOIS и что означает данное название, комплекс стартовал более чем уверенно и опередил лидера продаж MOD. Это еще одно подтверждение, что название имеет весьма второстепенное значение; главное продукт, цена и местоположение. Об этом уже писал здесь.
«Король с сыновьями», несмотря на серьезный «премиальный замах» пока больше похож на младшего принца с сестрами - уровень продаж слабоват для старта - 6 лотов за три месяца. Судя по всему, продукт переоценен.
В целом по сегменту - весьма позитивные тенденции, особенно при существующих ипотечных ставках.
@zamoskvorechnik
#новостройки
#сделки
Апрельские цифры по сделкам в сегменте «бизнес-премиум» также, как и в элитном (премиум+делюкс), демонстрируют значительный рост относительно аналогичного периода прошлого года.
Январь-апрель 2023 - 492 продажи
Январь-апрель 2024 - 1191 продажа, что в 2,4 раза больше.
В таблицу включил 4 новых комплекса, продажи в которых стартовали относительно недавно:
▪️JOIS
▪️KING&SONS
▪️FIVE
▪️SHIFT
Несмотря она то, что так и не понял как правильно произносить JOIS и что означает данное название, комплекс стартовал более чем уверенно и опередил лидера продаж MOD. Это еще одно подтверждение, что название имеет весьма второстепенное значение; главное продукт, цена и местоположение. Об этом уже писал здесь.
«Король с сыновьями», несмотря на серьезный «премиальный замах» пока больше похож на младшего принца с сестрами - уровень продаж слабоват для старта - 6 лотов за три месяца. Судя по всему, продукт переоценен.
В целом по сегменту - весьма позитивные тенденции, особенно при существующих ипотечных ставках.
@zamoskvorechnik
ЗОЛОТОЙ: ПРОДАНО
#иллюстрация
#собственнику
Квартира в Золотом, с видами на Кремль, продана.
13 февраля подписан эксклюзивный договор, 13 апреля - задаток.
За 2 месяца - 11 целевых показов, из них только 2 - прямые (один из них - мой личный клиент); остальных потенциальных покупателей привели коллеги.
Реальность и статистика еще раз подтверждают три непреложных факта:
1️⃣В этом ценовом сегменте без партнёров продажа по максимальной цене крайне сомнительна.
Без исключительного права продажи эффективная работа с партнерами невозможна, так что эксклюзивный договор - краеугольный камень успешной продажи. К сожалению, далеко не все еще собственники это понимают.
2️⃣Правильно установленная рекламная цена - залог концентрации спроса на объекте. В данном случае, в результате проведенного анализа, в т. ч. цен сделок, рекламная цена была увеличена на 30 млн. руб. (до заключения договора с собственником ЦИАН транслировал 280 млн. руб. на протяжении более чем полугода). В итоге квартира продана существенно дороже.
3️⃣Работающая техника продажи квартиры в бетоне - функция от трех переменных:
▪️правильная рекламная цена,
▪️максимальный охват, который дает правильная работа с коллегами + эффективная реклама (были показы и из Телеграма),
▪️максимальная конверсия обращений в показы, а показов в предложения.
Обращайтесь,
@zamoskvorechnik
#иллюстрация
#собственнику
Квартира в Золотом, с видами на Кремль, продана.
13 февраля подписан эксклюзивный договор, 13 апреля - задаток.
За 2 месяца - 11 целевых показов, из них только 2 - прямые (один из них - мой личный клиент); остальных потенциальных покупателей привели коллеги.
Реальность и статистика еще раз подтверждают три непреложных факта:
1️⃣В этом ценовом сегменте без партнёров продажа по максимальной цене крайне сомнительна.
Без исключительного права продажи эффективная работа с партнерами невозможна, так что эксклюзивный договор - краеугольный камень успешной продажи. К сожалению, далеко не все еще собственники это понимают.
2️⃣Правильно установленная рекламная цена - залог концентрации спроса на объекте. В данном случае, в результате проведенного анализа, в т. ч. цен сделок, рекламная цена была увеличена на 30 млн. руб. (до заключения договора с собственником ЦИАН транслировал 280 млн. руб. на протяжении более чем полугода). В итоге квартира продана существенно дороже.
3️⃣Работающая техника продажи квартиры в бетоне - функция от трех переменных:
▪️правильная рекламная цена,
▪️максимальный охват, который дает правильная работа с коллегами + эффективная реклама (были показы и из Телеграма),
▪️максимальная конверсия обращений в показы, а показов в предложения.
Обращайтесь,
@zamoskvorechnik
Telegram
Замоскворечник
ЗОЛОТОЙ. ПРОДАЖА. 168 М2
Золотой, жилой квартал -1 (бывший Mandarin Oriental Residences Moscow) на Софийской набережной - один из лучших комплексов не только в Замоскворечье, но и в историческом центре Москвы. Сдан в эксплуатацию, идут ремонты, в нескольких…
Золотой, жилой квартал -1 (бывший Mandarin Oriental Residences Moscow) на Софийской набережной - один из лучших комплексов не только в Замоскворечье, но и в историческом центре Москвы. Сдан в эксплуатацию, идут ремонты, в нескольких…
ОЛИМПИЙСКИЙ АНАБАСИС*
#иллюстрация
*аллюзия к «Будейовицкому анабасису» бравого солдата Швейка, который в свою очередь является отсылкой к «Анабасису» - наиболее известному произведению древнегреческого историка и полководца Ксенофонта про его поход по Передней Азии.
В ноябре прошлого года приступил к поиску квартиры в «Донском Олимпе» для своего клиента по договору на поиск недвижимости.
Каждая изученная квартира, встреча с собственником или агентом, телефонное общение, многочисленные фейки - дали бы Ксенофонту серьезную пищу для размышлений, а Швейку - повод рассказать не одну поучительную историю. Но здесь - цифры и факты:
Всего в «воронку интереса» попало 29 квартир, из них посмотрели в:
▪️Донском олимпе - 6
▪️Ближайшем окружении (Английском Квартале, Sky House, Созвездии Капитал 1,2) - 8
Итого - 14
Изучение ближайшего окружения подтвердило предварительную гипотезу, что Донской Олимп - наиболее подходящий вариант для покупателя.
В итоге, покупатель получил лучший вариант в моменте за адекватную рыночную цену:
▪️Лучший вариант - из того, что было в продаже в последний полгода-год (с учетом ретроспективы ). Подтверждено регулярным очным мониторингом всех квартир в продаже, более-менее попадающих в профиль поиска (метраж/бюджет).
▪️Адекватная рыночная цена обоснована мониторингом цен сделок за последние несколько месяцев в «бетоне» и с «ремонтом». По итогам анализа исходя из представленных в данном комплексе ремонтов, при прочих равных, рекомендованный диапазон покупки составил:
✔️в бетоне - 500-550.000 руб/м2
✔️с ремонтом - 600-700 руб/м2
За время поиска напрямую коснулись двух сделок. Об одной писал здесь, вторая - 124 м2 за 77 млн. руб. с аскетичным ремонтом в икеевском стиле и с минимумом мебели. Что вполне «ложится» в прогнозные диапазоны цены покупки.
Субъективная экспертиза (с привлечением внешнего спеца) показывает, что те ремонты, которые видели в пяти «олимпийских» квартирах, оцениваются не более чем в 70-100.000 руб/м2 (на момент сдачи ремонта). Возможно такая низкая оценка объясняется изначальными арбитражно-инвестиционными намерениями собственников (с арендой или без).
В итоге купили 121 м2 за 79 млн. руб. с требующим тюнинга, но в целом неплохим ремонтом (650.000 руб./м2) на «хорошем» этаже и с приличным видом.
Результат, удовлетворивший по-хорошему привередливого покупателя с высокими требованиями, достигнут, в том числе, благодаря подписанному договору на поиск с гарантированной комиссией со стороны покупателя. Что позволило отсмотреть ВСЕ объекты, попадающие под профиль поиска, даже те, где комиссия от собственника была минимальна.
@zamoskvorechnik
#иллюстрация
*аллюзия к «Будейовицкому анабасису» бравого солдата Швейка, который в свою очередь является отсылкой к «Анабасису» - наиболее известному произведению древнегреческого историка и полководца Ксенофонта про его поход по Передней Азии.
В ноябре прошлого года приступил к поиску квартиры в «Донском Олимпе» для своего клиента по договору на поиск недвижимости.
Каждая изученная квартира, встреча с собственником или агентом, телефонное общение, многочисленные фейки - дали бы Ксенофонту серьезную пищу для размышлений, а Швейку - повод рассказать не одну поучительную историю. Но здесь - цифры и факты:
Всего в «воронку интереса» попало 29 квартир, из них посмотрели в:
▪️Донском олимпе - 6
▪️Ближайшем окружении (Английском Квартале, Sky House, Созвездии Капитал 1,2) - 8
Итого - 14
Изучение ближайшего окружения подтвердило предварительную гипотезу, что Донской Олимп - наиболее подходящий вариант для покупателя.
В итоге, покупатель получил лучший вариант в моменте за адекватную рыночную цену:
▪️Лучший вариант - из того, что было в продаже в последний полгода-год (с учетом ретроспективы ). Подтверждено регулярным очным мониторингом всех квартир в продаже, более-менее попадающих в профиль поиска (метраж/бюджет).
▪️Адекватная рыночная цена обоснована мониторингом цен сделок за последние несколько месяцев в «бетоне» и с «ремонтом». По итогам анализа исходя из представленных в данном комплексе ремонтов, при прочих равных, рекомендованный диапазон покупки составил:
✔️в бетоне - 500-550.000 руб/м2
✔️с ремонтом - 600-700 руб/м2
За время поиска напрямую коснулись двух сделок. Об одной писал здесь, вторая - 124 м2 за 77 млн. руб. с аскетичным ремонтом в икеевском стиле и с минимумом мебели. Что вполне «ложится» в прогнозные диапазоны цены покупки.
Субъективная экспертиза (с привлечением внешнего спеца) показывает, что те ремонты, которые видели в пяти «олимпийских» квартирах, оцениваются не более чем в 70-100.000 руб/м2 (на момент сдачи ремонта). Возможно такая низкая оценка объясняется изначальными арбитражно-инвестиционными намерениями собственников (с арендой или без).
В итоге купили 121 м2 за 79 млн. руб. с требующим тюнинга, но в целом неплохим ремонтом (650.000 руб./м2) на «хорошем» этаже и с приличным видом.
Результат, удовлетворивший по-хорошему привередливого покупателя с высокими требованиями, достигнут, в том числе, благодаря подписанному договору на поиск с гарантированной комиссией со стороны покупателя. Что позволило отсмотреть ВСЕ объекты, попадающие под профиль поиска, даже те, где комиссия от собственника была минимальна.
@zamoskvorechnik
