СВОД ПО ЦЕНАМ В ЦАО
#1квартал2024
#вторичныйрынок
Проанализировав цены предложения по итогам первого квартала в 100 элитных домах вторичного рынка ЦАО, выделю три пункта:
1️⃣ Если исключить фактор введения новых комплексов в выборку, можно констатировать, что индекс цен 100 домов в течение первого квартала вполне стабилен. Средняя (арифметическая) цена в ЦАО на вторичном рыке на 1.04.24 г. (дома класса «А») составляет около 1,45 млн. руб./м2.
2️⃣ С учетом фактора локации внутри ЦАО видно отличие цен в Хамовниках и Замоскворечье - 1,47 и 1,34 млн. руб. м2. Эта разница достойна рассуждений в отдельной заметке. Но если телеграфно (на мой субъективно-экспертный взгляд): при прочих равных, Замоскворечье, как район недооценен. По этой причине цены в домах одного класса в этих двух районах отличаются на 15-20%. К этой теме планирую вернуться после майских.
3️⃣ В целом, цены предложения (класс «А») в ЦАО за год (квартал к кварталу) выросли примерно на 20%. Основной фактор - появление на рынке более дорогих предложений, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых комплексов (Б.Дмитровка IX, High Garden, Turgenev, Золотой, Тессинский,1 etc). С учетом данных по ценам сделок, которые есть в моем распоряжении, нет оснований утверждать о сопоставимом росте реальных цен.
Таблицы с ключевыми показателями предложения за 1 квартал 2024 можно найти здесь:
▪️ 100 домов ЦАО
▪️Замоскворечье, 25 домов
▪️Хамовники, 38 домов
▪️ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом
Важный аспект в анализе ценообразования - структура предложения по цензовым диапазонам. Об этом - в следующем посте.
@zamoskvorechnik
#1квартал2024
#вторичныйрынок
Проанализировав цены предложения по итогам первого квартала в 100 элитных домах вторичного рынка ЦАО, выделю три пункта:
1️⃣ Если исключить фактор введения новых комплексов в выборку, можно констатировать, что индекс цен 100 домов в течение первого квартала вполне стабилен. Средняя (арифметическая) цена в ЦАО на вторичном рыке на 1.04.24 г. (дома класса «А») составляет около 1,45 млн. руб./м2.
2️⃣ С учетом фактора локации внутри ЦАО видно отличие цен в Хамовниках и Замоскворечье - 1,47 и 1,34 млн. руб. м2. Эта разница достойна рассуждений в отдельной заметке. Но если телеграфно (на мой субъективно-экспертный взгляд): при прочих равных, Замоскворечье, как район недооценен. По этой причине цены в домах одного класса в этих двух районах отличаются на 15-20%. К этой теме планирую вернуться после майских.
3️⃣ В целом, цены предложения (класс «А») в ЦАО за год (квартал к кварталу) выросли примерно на 20%. Основной фактор - появление на рынке более дорогих предложений, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых комплексов (Б.Дмитровка IX, High Garden, Turgenev, Золотой, Тессинский,1 etc). С учетом данных по ценам сделок, которые есть в моем распоряжении, нет оснований утверждать о сопоставимом росте реальных цен.
Таблицы с ключевыми показателями предложения за 1 квартал 2024 можно найти здесь:
▪️ 100 домов ЦАО
▪️Замоскворечье, 25 домов
▪️Хамовники, 38 домов
▪️ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом
Важный аспект в анализе ценообразования - структура предложения по цензовым диапазонам. Об этом - в следующем посте.
@zamoskvorechnik
СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦАО ПО ЦЕНЕ
#1квартал2024
#вторичныйрынок
#элитнаянедвижимость
В предыдущей заметке уже не хватило места для важного пункта анализа цен на вторичном рынке в ЦАО.
Речь идет о структуре предложения: сколько лотов в продаже в каждом ценовом диапазоне. Таблица к посту дает картинку про 100 домам ЦАО.
На что следует обратить внимание:
▪️Доля квартир и апартаментов дороже 500 млн.руб. достаточно велика - 11,34%.
Как правило, большая часть этих лотов переоценена, малоликвидна и имеет срок экспозиции 1-2 года и выше. Однако самые дорогие лоты оказывают давление на среднюю арифметическую цену в выборке.
▪️Например, по всей выборке средняя (арифметическая) цена - 1,44 млн. руб./м2.
Если же исключить лоты дороже 500 млн. - показатель снизится до 1,31 млн./руб., если рассматривать только предложения до 300 млн. руб. - 1,21 млн. руб./м2.
▪️Не секрет, что основной массив сделок на рынке - в ценовом диапазоне до 200 млн., а до 300 млн - более 90%. Поэтому для понимания реальной картины предложения, более корректно смотреть стоимость метра в конкретных ценовых диапазонах (см. таблицу).
▪️Если говорить о средневзвешенной цене предложения на вторичном рынке («взвешивая» по количеству лотов в каждом диапазоне), то она составляет 1,38 млн. руб./ м2, что совпало с цифрами коллег из NF Group. Это говорит о том, что анализируемая выборка из 100 домов репрезентативна и расчеты корректны.
Ставьте «+» в комментариях - вышлю отчет NF Group по городской с
элитной недвижимости за 1 квартал 2024 года.
@zamoskvorechnik
#1квартал2024
#вторичныйрынок
#элитнаянедвижимость
В предыдущей заметке уже не хватило места для важного пункта анализа цен на вторичном рынке в ЦАО.
Речь идет о структуре предложения: сколько лотов в продаже в каждом ценовом диапазоне. Таблица к посту дает картинку про 100 домам ЦАО.
На что следует обратить внимание:
▪️Доля квартир и апартаментов дороже 500 млн.руб. достаточно велика - 11,34%.
Как правило, большая часть этих лотов переоценена, малоликвидна и имеет срок экспозиции 1-2 года и выше. Однако самые дорогие лоты оказывают давление на среднюю арифметическую цену в выборке.
▪️Например, по всей выборке средняя (арифметическая) цена - 1,44 млн. руб./м2.
Если же исключить лоты дороже 500 млн. - показатель снизится до 1,31 млн./руб., если рассматривать только предложения до 300 млн. руб. - 1,21 млн. руб./м2.
▪️Не секрет, что основной массив сделок на рынке - в ценовом диапазоне до 200 млн., а до 300 млн - более 90%. Поэтому для понимания реальной картины предложения, более корректно смотреть стоимость метра в конкретных ценовых диапазонах (см. таблицу).
▪️Если говорить о средневзвешенной цене предложения на вторичном рынке («взвешивая» по количеству лотов в каждом диапазоне), то она составляет 1,38 млн. руб./ м2, что совпало с цифрами коллег из NF Group. Это говорит о том, что анализируемая выборка из 100 домов репрезентативна и расчеты корректны.
Ставьте «+» в комментариях - вышлю отчет NF Group по городской с
элитной недвижимости за 1 квартал 2024 года.
@zamoskvorechnik
СОБСТВЕННИКУ НА ЗАМЕТКУ
#собственнику
#свод
Во второй половине апреля провел 5 консультаций для собственников недвижимости. По итогам решил аккумулировать в одном посте наиболее полезные материалы за последние 2 года, для тех, кто планирует продавать свою недвижимость в ближайшее время.
1️⃣ Про оценку стоимости квартиры
2️⃣ Про исключительное право продажи (эксклюзивный договор).
3️⃣ Когда Ваша квартира - в ассортименте из 50 других лотов. Ассортиментные продажи: первая и вторая часть.
4️⃣ Про маркетинговый план - базовый и дополнительный
5️⃣ Про количество квартир/апартаментов, которые в работе у одного агента одновременно.
6️⃣ Про сервис, который получает или не получает Собственник.
7️⃣ Правильно ли Вы продаете квартиру?
8️⃣ Продающий показ
9️⃣ Про показы квартиры с арендатором
🔟Что лучше при продаже квартиры - агентство или независимый агент?
1️⃣1️⃣ Недвижимость и доллар
До 19 мая - в отпуске, публикаций про недвижимость до 20.05 не запланировано. Записаться на консультацию можно с 22 мая.
С Наступающим!
@zamoskvorechnik
#собственнику
#свод
Во второй половине апреля провел 5 консультаций для собственников недвижимости. По итогам решил аккумулировать в одном посте наиболее полезные материалы за последние 2 года, для тех, кто планирует продавать свою недвижимость в ближайшее время.
1️⃣ Про оценку стоимости квартиры
2️⃣ Про исключительное право продажи (эксклюзивный договор).
3️⃣ Когда Ваша квартира - в ассортименте из 50 других лотов. Ассортиментные продажи: первая и вторая часть.
4️⃣ Про маркетинговый план - базовый и дополнительный
5️⃣ Про количество квартир/апартаментов, которые в работе у одного агента одновременно.
6️⃣ Про сервис, который получает или не получает Собственник.
7️⃣ Правильно ли Вы продаете квартиру?
8️⃣ Продающий показ
9️⃣ Про показы квартиры с арендатором
🔟Что лучше при продаже квартиры - агентство или независимый агент?
1️⃣1️⃣ Недвижимость и доллар
До 19 мая - в отпуске, публикаций про недвижимость до 20.05 не запланировано. Записаться на консультацию можно с 22 мая.
С Наступающим!
@zamoskvorechnik
На фото - мой героический Дед,
Уткин Иван Михайлович, старшина Отдельной армейской штрафной роты 61-й армии, кавалер трех медалей «За отвагу» и ордена «Красной звезды», член Союза Художников СССР.
На фронт ушел в июле 41-го, после почти 2-х лет срочной службы (призван в августе 1939-го). Почти 2 года воевал в штрафной роте (43-45), сначала как штрафник, потом в качестве младшего командира в «постоянном составе». Войну закончил в Берлине, где и сделано это фото в мае 45-го.
Решил сделать виртуальную мини-выставку своего героического Деда,
Здесь его фронтовые карандашные зарисовки 1943-44 гг ( 10 рисунков).
После смерти Деда мы передали все его военные работы в Центральный музей Великой Отечественной Войны на Поклонной горе. Фонды музея огромны, неизвестно, когда работы Деда попадут в экспозицию, так что делаю его выставку здесь.
С Днём Великой Победы! Помню, горжусь!
Уткин Иван Михайлович, старшина Отдельной армейской штрафной роты 61-й армии, кавалер трех медалей «За отвагу» и ордена «Красной звезды», член Союза Художников СССР.
На фронт ушел в июле 41-го, после почти 2-х лет срочной службы (призван в августе 1939-го). Почти 2 года воевал в штрафной роте (43-45), сначала как штрафник, потом в качестве младшего командира в «постоянном составе». Войну закончил в Берлине, где и сделано это фото в мае 45-го.
Решил сделать виртуальную мини-выставку своего героического Деда,
Здесь его фронтовые карандашные зарисовки 1943-44 гг ( 10 рисунков).
После смерти Деда мы передали все его военные работы в Центральный музей Великой Отечественной Войны на Поклонной горе. Фонды музея огромны, неизвестно, когда работы Деда попадут в экспозицию, так что делаю его выставку здесь.
С Днём Великой Победы! Помню, горжусь!